Desmembramento e remembramento
Desmembramento e remembramento de imóveis junto ao INCRA
A atualização do registro imobiliário se faz necessária em situações onde ocorrem desmembramentos e remembramento de áreas. Esse processo deve ser feito junto ao INCRA, nos casos de imóveis já certificados, e posteriormente junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
A importância de se atualizar o registro imobiliário pode ser resumida com o fato de que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só são adquiridos com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos. Isso implica que, enquanto não registrado o título hábil a transferir a propriedade junto ao cartório competente, o alienante continuará sendo visto como o dono do bem, o que pode acarretar situações bastante desagradáveis ao adquirente, já que permanecerá na condição de mero possuidor.
Perguntas frequentes
O que é desmembramento e remembramento de área?
Desmembramento:
Segundo o Art. 2º, §2º da Lei 6766/79, o desmembramento de Imóveis Rurais é basicamente a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. O desmembramento de um imóvel rural deve sempre obedecer a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) estabelecida na legislação em vigor. A FMP é a área mínima fixada para cada município, que a Lei permite desmembrar, para constituição de um novo imóvel rural, desde que o imóvel original permaneça com área igual ou superior à área mínima fixada (artigo 8º da Lei Federal nº 5.868/72). Ou seja, quando o módulo rural do imóvel for menor do que o dobro da fração mínima do município, este imóvel não poderá ser desmembrado.
Remembramento:
Ao contrário do desmembramento, modalidade mais comum, o remembramento é um procedimento administrativo que unifica dois ou mais imóveis vizinhos. Quando é feito um remembramento de imóveis, estes passam a ser considerados juridicamente um novo imóvel, já que a área passa a ser maior, resultado da soma das áreas dos terrenos remembrados, bem como possuirá limites e confrontações diferentes; dessa forma, as matrículas dos lotes que forem remembrados ficarão extintas e será criada uma nova matrícula para o terreno remembrado, alterando as respectivas áreas, limites e confrontações.
Para solicitar o remembramento, é preciso ressaltar que os imóveis envolvidos devem pertencer a um mesmo proprietário ou proprietários comuns.
Como desmembrar um imóvel urbano?
Desmembramento é a separação de um terreno em dois, ou até mais terrenos. Ou seja, é a subdivisão de um terreno em mais de uma parte habitável, as chamadas glebas, de acordo com as dimensões mínimas exigidas pelo município e sem a necessidade de criar, modificar ou ampliar logradouros e vias já existentes.
É importante entender que o desmembramento dos terrenos segue legislações específicas em cada município e as dimensões devem seguir um cálculo mínimo para que a subdivisão seja permitida, de acordo com o plano diretor.
Como desmembrar um imóvel rural?
O desmembramento de um imóvel rural, já certificado ou não, deve obedecer a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) estabelecida na legislação em vigor.
Fração Mínima de Parcelamento (FMP) é a área mínima fixada para cada município, que a Lei permite desmembrar, para constituição de um novo imóvel rural, desde que o imóvel original permaneça com área igual ou superior à área mínima fixada (artigo 8º da Lei nº 5868/72). A FMP do imóvel rural corresponderá sempre à menor área entre o módulo rural e a fração mínima do município. Quando o módulo rural do imóvel for menor do que o dobro da a fração mínima do município, este imóvel não poderá ser desmembrado. O conceito de módulo rural é derivado do conceito de propriedade familiar e, sendo assim, é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais, a forma e as condições do seu aproveitamento econômico.
Quais documentos são necessários para o desmembramento de um imóvel?
O desmembramento de um imóvel, seja ele rural ou urbano, passa primeiro pela retificação da área total e emissão da Certidão de Matricula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente. Em alguns casos de imóveis urbanos, quando a descrição tabular da matrícula é bem completa e a área está especificada, não há necessidade de retificar a área total junto ao cartório de registro antes de proceder com o desmembramento. Mas em todos os casos, os documentos necessários para o desmembramento são os seguintes:
– Requerimento firmado pelo proprietário;
– Planta com a localização da situação pretendida no desmembramento;
– Memorial Descritivo da(s) área(s) desmembrada(s) e da área remanescente;
– ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
– Todos os documentos tem que ser firmados por um profissional habilitado pelo CREA.
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